Bostadsform

När det kommer till ägande, kostnader och belåning skiljer sig reglerna åt mellan olika bostadsformer. Det finns friköpta hus (vilket innebär att du äger både marken och huset som marken står på), arrenden (här äger du huset men inte marken), tomträtter (även här äger du bara byggnaden, men med en starkare nyttjanderättsgrad än i ett arrende – stat eller kommun äger marken) och bostadsrätter (vilket innebär att du äger rätt att nyttja en lägenhet i all framtid så länge du följer gällande föreningsregler). Det finns också varianter på ovanstående, t ex friköpta lägenheter.

Säkerhet och lån

Med detta i bakhuvudet kan du säkert förstå att bankerna värderar säkerheten i köpeavtalen olika beroende på vad du köper. För att de ska vilja låna ut pengar till dig behöver de veta att de har en möjlighet att få tillbaka sina pengar om du plötsligt skulle sakna förmåga att betala. Det får de genom att sälja din bostad. Därför får du inte låna mer pengar till en bostad än 85% av marknadsvärdet. Det har vår regering bestämt.

Du ska därefter skaffa dig ett säkerhetsutrymme för framtida värdeförändringar genom att amortera ner lånen med 2% årligen till minst 70% av marknadsvärdet och sedan med 1% tills lånegraden är 50% (enligt amorteringskravet från 2016-06-01). From 2018-03-01 utökas amorteringskravet för hushåll med höga skuldkvoter. De lån som överstiger 4,5 gånger bruttoinkomsten skall amorteras ytterligare med minst 1% årligen. Som du förstår kan lånen vara en stor del av bostadsekonomin.

Vill du prata lån? Det gör du enkelt med t ex Handelsbanken i Halmstad! Du hitttar länken här! 

Pantbrev

Men banken kan inte sälja din bostad hur som helst. De måste ha ett bevis på att de äger rätt till detta. Den rätten har de genom att de som säkerhet för lånen får pantbreven till ditt hus. Pantbrev kallas också inteckning. Om du inte fullföljer dina åtaganden (dvs betalar) lämnar banken ärendet till Kronofogden som säljer huset på exekutiv auktion. De fördelar sedan pengarna så att banken får sin del och om det blir något kvar får du resten. När man betalat av på sina lån får man tillbaka sina pantbrev och frigör därmed möjligheten att belåna dessa på nytt.

Varje lånad krona inom hypotekslånen (som lån med säkerhet i fastighet kallas, och som därför genererar en lägre ränta) behöver dessa pantbrev. Om det inte finns tillräckligt med pantbrev som täcker lånesumman måste du ta ut nya. För detta tar inskrivningsmyndigheten en kostnad på 2% av det nya pantbrevsbeloppet.

Ett räkneexempel

Låt oss säga att det på den fastighet du önskar köpa finns uttagna pantbrev om 500 000 kr och du skall låna 1 000 000 kr, så blir pantbrevskostnaden 2% x 500 000 kr = 10 000 kr samt 375 kr i expeditionsavgift. Pantbrev tas inte ut vid köp av bostadsrätt.

Om du istället köper en bostadsrätt måste föreningen notera att banken har rätt till bostaden vid en exekutiv auktion på motsvarande sätt som ovan. Att köpa en bostadsrätt innebär således att ni undgår initiala kostnader såsom pantbrevskostnad och lagfartskostnad, dock brukar föreningen ta ut en kostnad för medlemsskapsansökan om ca 1 000 kr.

När det kommer till arrenden måste markägaren lämna en säkerhetsöverlåtelse och en markägarförklaring till banken som säkerhet för lånet.

Lagfart

Den lagfarna (rättmätige) ägaren av en fastighet har en lagfart som bevis på äganderätten. Vid en fastighetsaffär övertar köparen denna mot en kostnad till staten. Denna utgår med 1,5% av köpeskillingen och betalas till Inskrivningsmyndigheten den dag du som köpare övertar fastigheten. Utöver detta tillkommer en expeditionsavgift på 825 kr.
(Exempel: Lagfartskostnaden för en fastighet som kostar 1 000 000 kr blir 15 825 kr)

Bundet kapital eller pengar över

Har du inga, eller låga, lån på din bostad har du istället bundit upp ditt kapital i ditt boende. När du säljer frigörs detta och skall kapitalvinstbeskattas om ditt hus stigit i värde under tiden du ägt det. Och det har det troligtvis om du bott i det länge.

Med pengarna du får över kan du välja att köpa ett nytt boende eller leva för pengarna som blir över. Vi hjälper dig att räkna på saken så att du vet vad du har att röra dig med när bostaden är såld.

Utgångspris och slutpris

Mäklaren värderar din bostad utefter en rad parametrar, som sedan stäms av med kollegorna på kontret för att komma så nära marknadsvärdet som möjligt. Bostadens skick och storlek, typ och läge, försäljningar i området, intresse för liknande bostäder och intresset på marknaden just nu är några av dessa parametrar. Det pris som mäklaren och du kommer överens om sätts som utgångspris – ett pris du ska kunna acceptera att sälja för om du inte får andra bud. Det bud du slutligen accepterar och skriver avtal på är ett slutpris. Det kan vara högre eller lägre än utgångspriset.

Budgivning

Det kan hända att det blir budgivning på din bostad. Det är nervkittlande och ibland jobbigt. Ibland startar buden lägre än utgångspriset, ibland över. Det är alltid du som säljare som bestämmer vem som ska få köpa ditt hus. Oftast är det priset som bestämmer, men ibland kan det vara andra saker som känns viktigare – som tillträdesdagen eller att du känslomässigt vill sälja till någon som lagt ett lägre bud. Då ska du veta att det är ok.

Vi kräver lånelöften från alla inblandade budgivare då vi vill veta att de har på fötterna innan de ger sig in i karusellen. På kontraktsdagen får du och köparen en komplett förteckning över alla budgivare, bud och tidpunkter för lämnade bud, utav oss. Ni  kan alla känna er fullkomligt trygga i att affären har gått rätt till.

Du kan läsa mer om budgivningen här!

Handpenning

När kontraktet är skrivet ska köparen erlägga en handpenning till dig som säljare. Den är på 10% av köpesumman. Handpenningen deponeras på mäklarens klientmedelskonto tills dess att alla villkor i kontraktet är uppfyllda.

Provision

När kontraktet är skrivet är mäklaren berättigad sin provision. Den regleras ur handpenningen. Vårt uppdrag är dock inte slutfört förrän hela affären är klar och du lämnat nycklarna till köparen. Och då har vi har fortfarande en reavinstberäkning att göra tillsammans! Du är alltid välkommen att se oss som dina rådgivare i bostadsfrågor även framöver!

Förutsättningarna för provision:

Mäklaren har rätt till provision eller annan ersättning när bostaden/fastigheten är förmedlad, och bara då om inte annat avtalats. Hen har rätt till provision eller ersättning när det finns en förmedlad kontakt (anvisningskrav) och det finns ett orsakssamband mellan förmedling och försäljning. Detta gäller även vid uppsagt förmedlingsuppdrag. Under ensamrättstiden har mäklaren rätt till provision oavsett medverkan till försäljning. Detta är särskilt viktigt att ta hänsyn till om du byter mäklare – fråga din mäklare om detta så att denne får förklara ingående vad som gäller.

Ersättningsform/provision:

Ersättningsformen kan variera mellan olika mäklarkontor, men också mellan olika mäklare och uppdrag! Förhandla fram den ersättningsmodell som passar dig bäst! Vanligast är följande former:

1) Provision på köpeskillingen med
– en procentsats på hela köpeskillingen
– olika procentsatser inom vissa intervall av köpeskillingen
– en fast lägsta ersättning upp till en viss köpeskilling och en procent utöver
2) Fast pris oavsett köpeskillingens storlek
3) Ersättning för utlägg eller moment (t ex annonskostnad och värdering) som betalas
– utöver provisionen om bostaden/fastigheten säljs
– om bostaden/fastigheten inte säljs

Räkna på det!

Räkna på de olika varianterna och vad som gäller för olika scenarion. Mäklaren ska kunna ge en ungefärlig prisbild av vad provisionen kan bli vid olika försäljningspriser. Priserna är alltid inkl moms.

Tillträde

Dagen då det är dags att göra upp affären, betala och lämna nycklar, kallas för tillträdesdag. Vi träffas på vårt kontor eller på banken och ni får i god tid veta vilket. Kommer du och köparen överens om en annan tillträdesdag än den som står i kontraktet ber vi dig kontakta oss. Nu får du resterande 90% av köpeskillingen plus eventuella utlägg du och köparen kommit överens om att hen ska betala. Fastighetsskatten för resterande tid på året till exempel. Från köpeskillingen löser banken dina eventuella lån och sätter in det som blir över på ditt konto.

Nu är det dags för köparen att betala för lagfart och pantbrev, vilka båda är kostnader som betalas till staten i samband med köp av fastighet. Man betalar 1,5% av köpeskillingen (eller taxeringsvärdet om det är högre) i lagfartskostnader, och 2% av beloppet för nytecknade säkerheter i form av pantbrev (lånesumman minus befintliga pantbrev).

Deklaration

Deklaration Året efter försäljningen skall du redovisa den i din deklaration. Mäklaren hjälper dig om du vill och det kostar dig ingenting extra!