Att sälja bostad i Halmstad
Vill du ha koll på alla stegen i förmedlingsprocessen när du ska sälja din bostad?
Här beskriver vi alla steg och länkar till fördjupande texter, som ingår i vår köp- och säljskola. Vi vill att du känner dig trygg när du går i tankar att köpa och sälja bostad.
Har du frågor så ställer du dem till oss när du vill!
Snabblänkar
Steg för steg för dig som ska sälja bostaden
Välj mäklare när du ska sälja bostad!
Gå på visningar och ta några mäklare på pulsen! Tänk på det som om mäklaren vore någon som söker jobb hos dig – gör hen ett bra jobb? Känner du förtroende för hen? Svarar hen på dina frågor? Eftersom ni ska jobba tätt ihop kring din försäljning är det bra om det klickar mellan er. Kanske känner du någon som kan rekommendera en mäklare?
Är du osäker så bjuder du helt enkelt hem ett par mäklare för värdering och rådgivning! Det kan vara två kollegor på samma byrå! Välj den du får störst förtroende för.
Mötet med mäklaren från Bostad&Co
Dags för värdering & rådgivning!
Under mötet hemma hos dig går du och mäklaren igenom bostaden. Här får du tips och råd kring hur du gör bostaden så attraktiv som möjligt för intressenterna, du får veta hur marknaden ser ut i just ditt område just nu och får råd kring när en försäljning är bäst i tid för just dig.
Vi lägger upp en plan
Du får också veta hur vi på Bostad&Co arbetar, hur vi tänker kring marknadsföringen och vi erbjuder förslag på hur processen ska fortskrida i försäljningen av din bostad (för oss är det viktigt med ett gott samarbete här). Mäklaren går också igenom din upplysningsplikt och tar reda på all fakta kring din bostad samt tar reda på vad som är viktigt för just dig – med andra ord så lär mäklaren känna dig och din bostad.
Vi tar oss gärna gott om tid i detta möte då det lägger grunden för relationen under hela förmedlingen. Läs mer om hur du förbereder dig nedan!
Vad kostar en mäklare?
Tja, hur långt är ett snöre? Det finns olika upplägg för arvodet så se till att du jämför de olika förslagen du får noggrant. Tänk på att arvodet oftast baseras på det pris du får för din bostad. Du kan läsa om några olika varianter av arvoden/provisioner nedan!
Förutsättningarna för provision:
Mäklaren har rätt till provision eller annan ersättning när bostaden/fastigheten är förmedlad, och bara då om inte annat avtalats. Hen har rätt till provision eller ersättning när det finns en förmedlad kontakt (anvisningskrav) och det finns ett orsakssamband mellan förmedling och försäljning. Detta gäller även vid uppsagt förmedlingsuppdrag. Under ensamrättstiden har mäklaren rätt till provision oavsett medverkan till försäljning. Detta är särskilt viktigt att ta hänsyn till om du byter mäklare – fråga din mäklare om detta så att denne får förklara ingående vad som gäller.
Ersättningsform/provision:
Ersättningsformen kan variera mellan olika mäklarkontor, men också mellan olika mäklare och uppdrag! Förhandla fram den ersättningsmodell som passar dig bäst! Vanligast är följande former:
1) Provision på köpeskillingen med
– en procentsats på hela köpeskillingen
– olika procentsatser inom vissa intervall av köpeskillingen
– en fast lägsta ersättning upp till en viss köpeskilling och en procent utöver
2) Fast pris oavsett köpeskillingens storlek
3) Ersättning för utlägg eller moment (t ex annonskostnad och värdering) som betalas
– utöver provisionen om bostaden/fastigheten säljs
– om bostaden/fastigheten inte säljs
Räkna på det!
Räkna på de olika varianterna och vad som gäller för olika scenarion. Mäklaren ska kunna ge en ungefärlig prisbild av vad provisionen kan bli vid olika försäljningspriser. Priserna är alltid inkl moms.
Mäklaren har rätt till provision/ersättning när villkoren för förmedlingen är uppfyllda. Arbetet är dock inte färdigt förrän tillträde och reavinst-/förlustberäkningen (skattedeklaration) har slutförts.
Inför mötet är det bra om du förberett och samlat ihop följande:
- Ritningar på bostaden
- Eventuella servitutsavtal, stadgar och annat som kan vara av intresse för en köpare
- Driftskostnader
- Fundera igenom bostadens fel och brister – om det till exempel regnade in vid det extrema skyfallet för 4 år sedan är det bra att berätta detta (bl a eftersom det friskriver dig från ansvar för detta ev fel då)
- Sammanställ de renoveringar som gjorts i och kring bostaden, kapitalvarornas ålder
- Är det något som inte ska ingå i försäljningen?
Vad är viktigt för dig i din förmedling? Frågor att fundera kring kan vara:
Hur förmedlar mäklaren andra bostäder? Titta på t ex Hemnet och i sociala medier – gillar du det du ser? Vill du sälja bostaden utanför marknaden, och kan mäklaren hjälpa dig med det isåfall? Hur arbetar mäklaren med budgivningen och vad händer om bostaden blir osåld?
Förmedlingsuppdrag
När du har valt mäklare är det dags att ni skriver förmedlingsuppdrag. Här framgår vilken modell ni valt för ersättningen, löptid för uppdraget och om avtalet är förenat med ensamrätt. Vanligast är att uppdraget löper tills dess att det sägs upp och att det är förenat med ensamrätt i tre månader.
Du har en upplysningsplikt när du ska sälja bostad!
I samband med att mäklaren samlar in information om din bostad informerar hen dig om din upplysningsplikt och du fyller i en frågelista om bostaden som biläggs kontraktet i ett senare skede. Som säljare kan du inte bli ansvarig för de fel som köparen kunnat upptäcka. Dock kan du bli ansvarig för fel du känner till men valt att inte informera om. Om det finns orsak för en köpare att undersöka något djupare skall detta göras, såna orsaker kan t ex vara ålder, konstruktion eller något säljaren påtalat (t ex en gammal vattenläcka).
Läs mer här om upplysnings- och undersökningsplikt när du ska köpa villa!
Läs mer här om upplysnings- och undersökningsplikt när du ska köpa bostadsrätt!
Besiktning och energibesiktning
Det blir allt vanligare att säljaren förbesiktigar huset inför försäljning. Vilket är smart av flera skäl. Dels ger det en trygghet att veta vad man säljer och man kan koppla besiktningen till en försäkring för de eventuella dolda fel som man ansvarar för. Men också för att priset sätts korrekt utefter skicket på bostaden och man undviker eventuella prutningar som uppkommer så köparen hittar felen i sin egen undersökning senare!
Vill du läsa mer om besiktningen? Du hittar vårt samarbete med Anticimex här!
Här kan du läsa mer om varför du måste energideklarera bostaden!
Homestyling
Det blir allt vanligare att man tar råd eller hjälp från en homestylist när man ska sälja sin bostad. Hen ser bostaden med en köpares ögon och framhäver det positiva, visar bostadens möjligheter och gör den tilltalande för fler. Stylisten piffar också till det där lilla extra inför fotografering och visning om du vill. Nedan hittar du en länk vidare som ger dig tips och info om ämnet!
Homestyling – se bostaden med köparens ögon! Här hittar du mer info!
Utrensning (steg ett i flyttförberedelserna)
Kanske har du haft ett möte med en homestylist som som rekommenderat att du rensar ut lite inför fotografering och visning? Överbelamrade förråd och garderober är sällan positivt då det gör att bostaden känns trång. Ska du ändå inte ta med dig allt till nästa bostad gör du bäst i att rensa så mycket som möjligt innan flytten – så sparar du också tid och energi till själva packningen senare!
Här hittar du listan för vad du kan spara, skänka och slänga!
STEG ETT: Nu är det dags att bestämma varje föremåls rätt att bo kvar hemma hos dig, gör slut med allt annat! Var bestämd, tacka för svunna tider men säg hejdå till sånt som inte längre har en plats hos dig.
STEG TVÅ: Dela upp allt som inte ska vara kvar i bostaden i tre högar; Sälja, skänka, slänga. Är du väldigt osäker lägger du det i en fjärde hög, den ska du packa ner och ställa undan i ett år. Om den står orörd om ett år kastar du den rakt av, då har du inte saknat innehållet.
STEG TRE: Allt som inte hamnar i högarna ska du ge en plats, på den platsen bor saken från och med nu. Inga saker flyter då runt i hemmet och inget behöver letas efter eftersom det är lätt att lägga tillbaka dem. Om du ska flytta kan du börja packa ner sakerna och märka upp lådorna ordentligt. Ge sedan var sak sin plats när du packar upp!
Fotografering
Bostaden är rensad, fixad och piffad! Dags att fotografera! På Bostad&Co anlitar vi en fristående fotograf som alltid tar stillbilder och 3D-foto. Han har också kunskap och möjlighet att fota via mast och drönare samt filma! Vi har arbetat fram ett bildmanér tillsammans som vi hela tiden anpassar till rådande trend inom bostadsfoto.
Fredrik erbjuder stillbildsfotografering, drönarfoto, mast- och flygfoto samt film och 3D-visning. Han har full koll på väderleken och gör vad han kan för att tajma en fin dag. Kvällsfotografering är inte heller några problem! En komplett bostadsfotograf helt enkelt!
Vår fotograf heter Fredrik Andersson, fristående fotograf med företaget xcLens. Själv säger han och kollegan Peter så här om sitt företag:
Efter över 13 års erfarenhet med att skapa unik marknadsföring för mäklarmarknaden, i både Sverige och USA, så kan vi lova en sak.. Vi kan det här med fastigheter!
Bostadspresentationen sammanställs
Vi skriver en tilltalande och sanningsenlig text om din bostad som vi kombinerar med bilderna vi fått av fotografen. Dessa sammanställer vi i en påkostad broschyr som vi trycker upp samt lägger ut digitalt på olika marknadsplatser på nätet.
Marknadsföring
Vi annonserar brett för att finna de som kan vara intresserade av din bostad. Några av dem har vi redan i vårt intresseregister, vilket gör att försäljningen ibland går väldigt snabbt och smidigt!
Visning – info för dig som ska sälja bostad!
På Bostad&Co bokar vi alltid personliga visningar där alla intressenter får en grundlig genomgång av bostaden både visuellt och i samtal med mäklaren. Vi vill ta oss tid och förvissa oss om att alla får känna in och ställa frågor efter egna behov. Ibland ordnar vi förvisningar för intressenter i vårt register, allt i samråd med dig som säljare. Alla intressenter noterar vi i en visningslista där du sen ser vem som besökt din bostad.
Här hittar du som säljare tips kring den viktiga visningen!
Budgivning
Om det efter visningen finns ett intresse för bostaden från en eller flera intressenter så startar vi en budgivning. I det fall budet understiger utgångspriset jobbar vi vidare och hittar nya intressenter, om du som säljare inte är nöjd med priset. Finns det fler som är intresserade fullföljer vi budgivningen tills dess vi hittar en köpare. Vi vet att det kan kännas nervöst, men du kan känna dig trygg under hela processen – vi underrättar dig hela vägen och har tät kontakt med dig och budgivarna så att det känns bra för alla.
Kontrakt – dags att på riktigt sälja bostaden!
Så snart vi hittar en en köpare så skriver vi kontrakt! Det är viktigt att veta två saker här: Det är DU som säljare som avgör vem som får köpa din bostad (vi är bara dina rådgivare) och affären är inte klar förrän bindande köpekontrakt är undertecknat!
I samband med kontraktet betalar köparen en handpenning (vanligtvis 10% av köpesumman) till säljaren. Om kontraktet är förenat med villkor deponerar mäklaren istället handpenningen på ett klientmedelskonto.
Rätt till provision uppfylld
Nu är också villkoren uppfyllda i förmedlingsuppdraget och mäklaren har rätt till provision. Vanligen tas denna från handpenningen. Du kan vara lugn. Arbetet med det återstående arbetet för mäklaren fortgår tills hela affären är klar. Faktum är att vi finns tillgängliga för dig även långt efter tillträde och skatteberäkning – du kan alltid höra av dig till oss i dina framtida bostadsfunderingar och affärer
Förbered flytten
Nu när du vet att du ska flytta så är vi rätt säkra på att du inte kommer att flytta med allt till nästa bostad! Kanske planerar du att göra dig av med skrymmande möbler eller rensa ur garderob och förråd?! Gör detta så tidigt du kan så vinner du två saker – ditt hem ser rymligare ut för de intressenter som besöker det (känns det fullt i alla skåp och förråd känns det som att bostaden saknar förvaringsutrymmen) samt hamnar du inte i tidsnöd och tar med dig sakerna ändå för att rensa senare (vilket troligen inte kommer att ske).
Så här rensar du bäst ditt hem!
Säg även upp dina avtal i god tid – elavtal, bredband & tv, försäkringar etc. Perfekt tid att se över kostnaderna för dessa innan du tecknar nya för den nya bostaden! Du ska också göra en flyttanmälan.
Då var det dags – flyttdagen är här!
När du packar dina kartonger rekommenderar vi att du märker upp vad de innehåller. På flyttdagen ska bostaden, och alla utrymmen som tillhör den, vara utrymd och ordentligt rengjord. Det finns firmor som hjälper till med båda dessa saker – se till att du bokar dessa eller annan hjälp i god tid! Vi rekommenderar varmt att du packar allt det viktigaste i lådor du har koll på – tipsen hittar du här!
Tillträde – dags att flytta!
Så har dagen kommit för när du överlämnar bostaden! Säljaren ansvarar för att skicket är detsamma som vid kontraktsdagen. Eventuella skador som uppkommit skall ha åtgärdats. Bostaden och fastigheten skall också överlämnas tömd och väl rengjord.
Mötet med parterna
Överlämnandet sker antingen på banken eller hos oss på Bostad&Co för ett tillträde på distans. Inför mötet upprättar mäklaren en likvidavräkning (uppställning över hur pengarna fördelas i köpet) samt ett köpebrev/överlåtelseavtal som undertecknas och skickas till inskrivningsmyndigheten (vanligen via banken) med en lagfartsansökan (lagfart får den som äger en fastighet) eller bostadsrättsföreningen.
Mäklaren har kontakt med banken som löser eventuella lån och för över köpeskillingen från köparens konto till säljarens. Säljaren lämnar över alla nycklar, ritningar och annat som hör till bostaden och sen är affären klar! Nu övergår rättigheter och skyldigheter till den nya ägaren – dvs köparen av bostaden!
Sen är det klart! Men en sista sak:
Kraven på avflyttningsstädning är mycket höga. Städningen är en del i överlåtelsen och har inte annat avtalats ska bostaden vara väl städad och rengjord vid köparens tillträde.
Skatteberäkning
Som säljare ska du nu redovisa eventuell vinst eller förlust till Skatteverket. Du redovisar årets försäljning i nästa års deklaration. Låter det svårt? Inte för oss – vi hjälper dig!
Du kan också laborera med uträkningarna på Skatteverkets hemsida – länken hittar du här!
VÄRDERING
Det är inte lätt att veta var man ska börja när man vill byta bostad. Vi hjälper dig! Klicka på länken nedan och fyll i dina uppgifter – så kontaktar vi dig för att boka en tid!
Av oss får du en fri muntlig värdering och goda råd – helt förutsättningslöst!