Förmedlingsprocessen när du säljer din bostad

_____________

Vill du ha koll på alla stegen i förmedlingsprocessen när du ska sälja din bostad?

Här beskriver vi alla steg och länkar till fördjupande texter, som ingår i vår köp- och säljskola. Vi vill att du ska känna dig trygg när du går i tankar att köpa och sälja bostad.

Har du frågor är du välkommen att när som helst ställa dem till oss!

Snabblänkar

Steg för steg för dig som ska sälja bostaden

Välj mäklare

__________

Gå på visningar och ta några mäklare på pulsen! Tänk på det som om mäklaren vore någon som sökte jobb hos dig – gör hen ett bra jobb? Får du förtroende för hen? Kan hen svara på dina frågor? Eftersom ni ska jobba tätt ihop kring din försäljning är det bra om det klickar mellan er. Kanske känner du någon som kan rekommendera en mäklare?

Är du osäker kan du bjuda hem både två och tre mäklare för värdering och rådgivning! Välj den du får störst förtroende för.

Mäklarna på Bostad&Co arbetar med kvalitet, kontinuitet och engagemang för att du ska känna dig trygg, i fokus och göra en god affär.

Mötet med mäklaren från Bostad&Co

__________

Dags för värdering & rådgivning!

Under mötet hemma hos dig går du och mäklaren igenom bostaden. Mäklaren ger tips och råd kring hur du får bostaden att bli så attraktiv som möjligt för intressenterna, berättar om marknaden i just ditt område just nu och rådgör kring när en försäljning är bäst i tid för just dig. Du får veta hur vi på Bostad&Co arbetar, hur vi tänker oss marknadsföringen kring försäljningen och förslag på hur processen ska fortskrida (för oss är det viktigt med ett gott samarbete här) Mäklaren går också igenom din upplysningsplikt och tar reda på all fakta du har kring din bostad samt tar reda på vad som är viktigt för just dig – med andra ord så lär mäklaren känna dig och din bostad. På Bostad&Co tar vi oss gärna gott om tid i detta möte då det lägger grunden för relationen under hela förmedlingen. Läs mer om hur du kan förbereda dig nedan!

Vad kostar en mäklare? Tja, hur långt är ett snöre? Det finns olika upplägg för arvodet så se till att du jämför de olika förslagen du får noggrant. Tänk på att arvodet oftast baseras på det pris du får för din bostad. Du kan läsa om några olika varianter av arvoden/provisioner nedan!

Förutsättningarna för provision:

Mäklaren har rätt till provision eller annan ersättning när bostaden/fastigheten är förmedlad, och bara då om inte annat avtalats. Mäklaren har rätt till provision eller ersättning när det finns en förmedlad kontakt (anvisningskrav) och det finns ett orsakssamband mellan förmedling och försäljning. Detta gäller även vid uppsagt förmedlingsuppdrag. Under ensamrättstiden har mäklaren rätt till provision oavsett medverkan till försäljning. Detta är särskilt viktigt att ta hänsyn till om du byter mäklare – fråga din mäklare om detta så att denne får förklara ingående vad som gäller.

Ersättningsform/provision:

Ersättningsformen kan variera mellan olika mäklarkontor, men också mellan olika mäklare och uppdrag! Förhandla fram den ersättningsmodell som passar dig bäst! Vanligast är följande former:

1) Provision på köpeskillingen
– med en procentsats på hela köpeskillingen
– med olika procentsatser inom vissa intervall av köpeskillingen
– med en fast lägsta ersättning upp till en viss köpeskilling och en procent utöver
2) Fast pris oavsett köpeskillingens storlek
3) Ersättning för utlägg eller moment (t ex annonskostnad och värdering)
– som betalas utöver provisionen om bostaden/fastigheten säljs
– som betalas om bostaden/fastigheten inte säljs

Räkna på de olika varianterna och vad som gäller för olika scenarion. Mäklaren ska kunna ge en ungefärlig prisbild av vad provisionen kan bli vid olika försäljningspriser. Priserna är alltid inkl moms.

Mäklaren har rätt till provision/ersättning när villkoren för förmedlingen är uppfyllda. Mäklarens arbete är dock inte färdigt förrän tillträde och reavinst-/förlustberäkningen (skattedeklaration) har slutförts.

Inför mötet är det bra om du förberett och samlat ihop följande:

  • Ritningar på bostaden
  • Eventuella servitutsavtal, stadgar och annat som kan vara av intresse för en köpare
  • Driftskostnader
  • Fundera igenom bostadens fel och brister – om det till exempel regnade in vid det extrema skyfallet för 4 år sedan är det bra att berätta detta (bl a eftersom det friskriver dig från ansvar för detta ev fel då)
  • Sammanställ de renoveringar som gjorts i och kring bostaden, kapitalvarornas ålder
  • Är det något som inte ska ingå i försäljningen?

Vad är viktigt för dig i din förmedling? Frågor att fundera kring kan vara:

Hur ser förmedlar mäklaren andra bostäder? Titta på t ex Hemnet och i sociala medier – gillar du det du ser? Vill du sälja bostaden utanför marknaden, och kan mäklaren hjälpa dig med det isåfall? Hur arbetar mäklaren med budgivningen och vad händer om bostaden blir osåld?

Förmedlingsuppdrag

__________

När du har valt mäklare är det dags att skriva förmedlingsuppdrag. Här ska framgå vilken modell ni valt för ersättningen, löptid för uppdraget och om avtalet är förenat med ensamrätt. Vanligast är att uppdraget löper tills dess att det sägs upp och att det är förenat med ensamrätt i tre månader.

Upplysningsplikt

__________

I samband med att mäklaren samlar in information om din bostad blir du informerad om din upplysningsplikt och får fylla i en frågelista om bostaden som biläggs kontraktet i ett senare skede. Som säljare kan du inte bli ansvarig för de fel som köparen kunnat upptäcka. Dock kan du bli ansvarig för fel du känt till men valt att inte informera om. Om det finns orsak för en köpare att undersöka något djupare skall detta göras, såna orsaker kan t ex vara ålder, konstruktion eller något säljaren påtalat (t ex en gammal vattenläcka).

Besiktning och energibesiktning

__________

Det blir allt vanligare att säljaren förbesiktigar huset inför försäljning. Det är smart av flera skäl. Dels ger det en trygghet att veta vad man säljer och man kan koppla besiktningen till en försäkring för de eventuella dolda fel som man ansvarar för. Dels sätts priset korrekt utefter skicket på bostaden och man undviker eventuella prutningar som uppkommer så köparen hittar felen i sin egen besiktning senare! Mer om detta kan du läsa här!

Homestyling

__________

Det blir allt vanligare att man tar råd eller hjälp från en homestylist när man ska sälja sin bostad. Hen ser bostaden med en köpares ögon och kan framhäva det positiva, visa bostadens möjligheter och göra den tilltalande för fler. Stylisten kan också piffa till det där lilla extra inför fotografering och visning. I nedan länkar hittar du länkar och snabba tips i ämnet!

Det är stor skillnad på hur man upplever en bostad på foto och i verkligheten, och det är också en stor skillnad på hur man upplever en bostad som man bara besöker och en som man ska kunna tänka sig att köpa.

  • RENSA – Ta bort överflödiga prylar och möbler. Rummet får gärna kännas luftigt och förråden ska inte vara fulla. Intressenterna ska känna att de får plats att bo i bostaden! En del är känsliga för personliga saker, andra inte. Rensa, men inte allt.
  • STÄDA – Bostaden ska kännas ren, hel och fräsch för att besökaren ska få ett positivt intryck och slippa undra över hur illa det står till även med underhållet…
  • FÄRG & LJUS – Ljusa textiler och harmoniska färger vinner i längden, men inte helvitt. Ljus ger intryck av att rummet är större och luftigare, täck inte fönstren med tunga färgade gardiner och vildvuxna amplar.
  • LIV – Gröna växer är viktigt för rumskänslan. Men det får inte kännas som en djungel! Köp nya om de gamla ser ledsna ut.
  • KÄNSLA – Låt det dofta bullar eller såpa i bostaden, spela svag mjuk bakgrundsmusik, tänd ljus eller öppna altan/balkongdörren beroende av säsong – låt det kännas sådär riktigt hemtrevligt! Sinnena påverkar mer än du kanske tror! Men tänd inga doftljus och spraya inte med doftspray – det kan få oönskad effekt.
  • UTOMHUS – Glöm inte att klippa gräs, rensa rabatter, rensa bort skräp, piffa uteplatsen!
hall med vit rund klocka mot vägg med korktapet
stilleben på vardagsrumsbord
nattygsbord med naken glödlampa och blomma
sminkbord med spegel med lampor

Utrensning (steg ett i flyttförberedelserna)

__________

Kanske har du haft ett möte med en homestylist som som rekommenderat att du rensar ut lite inför fotografering och visning? Överbelamrade förråd och garderober är sällan positivt då det gör att bostaden känns trång. Ska du ändå inte ta med dig allt till nästa bostad gör du bäst i att rensa så mycket som möjligt innan flytten – så sparar du också tid och energi till själva packningen senare!

STEG ETT: Nu är det dags att bestämma varje föremåls rätt att bo kvar hemma hos dig, gör slut med allt annat! Var bestämd, tacka för svunna tider men säg hejdå till sånt som inte längre har en plats hos dig.

STEG TVÅ: Dela upp allt som inte ska vara kvar i bostaden i tre högar; Sälja, skänka, slänga. Är du väldigt osäker lägger du det i en fjärde hög, den ska du packa ner och ställa undan i ett år. Om den står orörd om ett år kastar du den rakt av, då har du inte saknat innehållet.

STEG TRE: Allt som inte hamnar i högarna ska du ge en plats, på den platsen bor saken från och med nu. Inga saker flyter då runt i hemmet och inget behöver letas efter eftersom det är lätt att lägga tillbaka dem. Om du ska flytta kan du börja packa ner sakerna och märka upp lådorna ordentligt. Ge sedan var sak sin plats när du packar upp!

Listorna på vad som hamnar i vilken hög hittar du i blogginlägget med länk i nästa flik!

I detta blogginlägg som skrevs inför ett nytt år, handlar allt om att göra plats för nytt. Att städa ur det gamla. Det har du stor nytta av att göra INNAN du hamnar i pack-panik inför en flytt till ny bostad! 

Fotografering

__________

Bostaden är rensad, fixad och piffad! Dags för fotografering! På Bostad&Co anlitar vi en fristående fotograf som alltid tar stillbilder och 3D-foto. Han har också kunskap och möjlighet att fota via mast och drönare samt filma! Vi har arbetat fram ett bildmanér tillsammans som vi hela tiden anpassar till rådande trend inom bostadsfoto.

Fredrik erbjuder stillbildsfotografering, drönarfoto, mast- och flygfoto samt film och 3D-visning. Han har full koll på väderleken och gör vad han kan för att tajma en fin dag. Kvällsfotografering är inte heller några problem! En komplett bostadsfotograf helt enkelt!

Vår fotograf heter Fredrik Andersson, fristående fotograf med företaget xcLens. Själv säger han och kollegan Peter så här om sitt företag:

Efter över 13 års erfarenhet med att skapa unik marknadsföring för mäklarmarknaden, i både Sverige och USA, så kan vi lova en sak.. Vi kan det här med fastigheter!

kök med vitt kakel som stänkskydd, uppdukat med bröd och tapenad
bäddad säng med flera kuddar, en korg på golvet och gröna kvistar på nattygsbordet
Rosa liljor i vas på bord i kök

Bostadspresentationen sammanställs

__________

Vi skriver en tilltalande och sanningsenlig text om din bostad som vi kombinerar med bilderna vi fått av fotografen. Dessa sammanställs i en påkostad broschyr som vi trycker upp samt läggs ut digitalt på olika marknadsplatser på nätet.

Marknadsföring

__________

Vi annonserar brett för att finna de som kan vara intresserade av din bostad. Några av dem har vi redan i vårt intresseregister, vilket gör att försäljningen ibland kan gå väldigt snabbt och smidigt!

Visningen

__________

På Bostad&Co bokar vi alltid personliga visningar där alla intressenter får en grundlig genomgång av bostaden både visuellt och i samtal med mäklaren. Vi vill ta oss tid och förvissa oss om att alla får känna in och ställa frågor efter egna behov. Ibland ordnar vi förvisningar för intressenter i vårt register, allt i samråd med dig som säljare. Vi noterar alla intressenter i en visningslista där du kan se vem som besökt din bostad.

Budgivning

__________

Om det efter visningen finns ett intresse för bostaden från en eller flera intressenter så startar vi en budgivning. Om budet understiger utgångspriset jobbar vi vidare med att hitta nya intressenter, om du som säljare inte är nöjd med priset. Om fler är intresserade fullföljer vi budgivningen tills dess vi har en köpare. Vi vet att det kan kännas nervöst, men du kan känna dig trygg under hela processen – vi håller dig underrättad hela vägen och har tät kontakt med dig och budgivarna så att det känns bra för alla.

Kontrakt

__________

Nu har vi hittat en köpare och det är dags att skriva kontrakt! Det är viktigt att veta två saker här: Det är DU som säljare som avgör vem som får köpa din bostad (vi är bara dina rådgivare) och affären är inte klar förrän bindande köpekontrakt är undertecknat!

I samband med kontraktet ska köparen betala en handpenning (vanligtvis 10% av köpesumman) till säljaren. Om kontraktet är förenat med villkor ska handpenningen deponeras på mäklarens klientmedelskonto.

Nu är också villkoren uppfyllda i förmedlingsuppdraget och mäklaren har rätt till provision. Vanligen tas denna från handpenningen. Du kan vara lugn. Arbetet med det återstående arbetet för mäklaren fortgår tills hela affären är klar. Faktum är att vi finns tillgängliga för dig även långt efter tillträde och skatteberäkning – du kan alltid höra av dig till oss i dina framtida bostadsfunderingar och affärer

Flyttförberedelser

__________

Nu när du vet att du ska flytta så är vi rätt säkra på att du inte kommer att flytta med allt till nästa bostad! Kanske planerar du att göra dig av med skrymmande möbler eller rensa ur garderob och förråd?! Gör detta så tidigt du kan så vinner du två saker – ditt hem ser rymligare ut för de intressenter som besöker det (känns det fullt i alla skåp och förråd känns det som att bostaden saknar förvaringsutrymmen) samt hamnar du inte i tidsnöd och tar med dig sakerna ändå för att rensa senare (vilket troligen inte kommer att ske).

Vi har samlat ihop både utrensningstips, packtips och flyttips i vår blogg! Du hittar inläggen nedan!

På flyttdagen ska allt vara packat och uppmärkt. Bostaden, och alla utrymmen som tillhör den, ska vara utrymd och ordentligt rengjord. Det finns firmor som hjälper till med båda dessa saker – se till att boka dessa eller annan hjälp i god tid!

Säg även upp dina avtal i god tid – elavtal, bredband & tv, försäkringar etc. Perfekt tid att se över kostnaderna för dessa innan du tecknar nya för den nya bostaden! Du ska också göra en flyttanmälan.

Tillträde

__________

Så har dagen kommit för överlämnande av bostaden! Säljaren ansvarar för att skicket är detsamma som vid kontraktsdagen. Eventuella skador som uppkommit skall åtgärdas. Bostaden och fastigheten skall också överlämnas tömd och väl rengjord.

Överlämnandet sker antingen på banken eller hos oss på Bostad&Co för ett tillträde på distans. Mäklaren har upprättat en likvidavräkning (uppställning över hur pengarna fördelas i köpet) samt köpebrev/överlåtelseavtal som undertecknas och skickas till inskrivningsmyndigheten (vanligen via banken) med en lagfartsansökan (lagfart får den som äger en fastighet) eller bostadsrättsföreningen. Mäklaren har kontakt med banken som löser eventuella lån och för över köpeskillingen från köparens konto till säljarens. Alla nycklar, ritningar och annat som hör till bostaden överlämnas och sen är affären klar! Nu övergår rättigheter och skyldigheter till den nya ägaren – dvs köparen av bostaden!

Kraven på avflyttningsstädning är mycket höga. Städningen är en del i överlåtelsen och har inte annat avtalats ska bostaden vara väl städad och rengjord vid köparens tillträde.

Skatteberäkning

__________

Som säljare ska du nu redovisa eventuell vinst eller förlust till Skatteverket. Du redovisar årets försäljning i nästa års deklaration. Låter det svårt? Inte för oss – vi hjälper dig! Du kan också laborera med uträkningarna på Skatteverkets hemsida.

Mäklarordlista

__________

Här hittar du vanliga ord och begrepp som vi svänger oss med i branschen!

VÄRDERING

_______________

Det är inte lätt att veta var man ska börja när man vill byta bostad. Vi hjälper dig! Klicka på länken nedan och fyll i dina uppgifter – så kontaktar vi dig för att boka en tid!

Av oss får du en fri marknadsvärdering och goda råd – helt förutsättningslöst!