Vad är pantbrev och hur fungerar de?

Pantbreven fungerar som säkerhet för bolån när du köper en villa, tomt eller fritidshus. Det är en värdehandling i fysisk eller digial form, som du lämnar över till långivaren – och får tillbaka när lånet är betalt.

Vad innebär det att ha pantbrev på en fastighet?

Om du t ex vill låna pengar av en pantbank så lämnar du dina värdesaker som säkerhet för dessa lån. När du senare betalar tillbaka lånet får du tillbaka din pant igen. Betalar du inte så kan pantbanken sälja dina värdesaker på så sätt få tillbaka sina pengar istället. På samma sätt fungerar det när du vill låna pengar med din fastighet som säkerhet. Problemet är att du inte kan lämna in hela huset till pantbanken.

Istället tar man ut pantbrev som ett fysiskt bevis för den inteckning man gör i huset, och registrerar den hos Lantmäteriet som en juridisk säkerhet för lånet. Den som innehar inteckningen/pantbrevet har rätt att få tillbaka sina pengar genom att sälja fastigheten om låntagaren inte fullföljer sina betalningar. Ett pantbrev är således en värdhandling!

Skillnaden mellan pantbrev och inteckning

Det är viktigt att förstå skillnaden mellan pantbrev och inteckning, eftersom begreppen ofta blandas ihop.

• Inteckning: En inteckning är en registrering i fastighetsregistret hos Lantmäteriet som visar att fastigheten är pantsatt för ett visst belopp. Inteckningen är en juridisk registrering, men inte ett fysiskt dokument.
• Pantbrev: När en inteckning görs skapas ett pantbrev, som är det faktiska beviset på att fastigheten är pantsatt. Pantbrevet kan vara antingen digitalt eller i pappersform och används av långivaren som säkerhet för lånet.

Om du exempelvis ansöker om en inteckning på 1 000 000 kr skapas ett pantbrev på samma belopp. Detta kan sedan överlåtas mellan långivare om du byter bank eller tar nya lån med fastigheten som säkerhet.

Ett obelånat pantbrev kan således belånas igen men det visar inte hur stort själva lånet är!

Pantbrev med bästa rätt har högst säkerhet för långivaren

Pantbrev utfärdas i en viss ordning och de som utfärdats först har bästa rätt. Om en fastighet säljs på exekutiv auktion vid en tvångsförsäljning är det den långivare som har pantbreven med högsta prioritet som får sina pengar först.

Exempel

• Du köper en villa för 4 000 000 kr.
• Du tar ett bolån på 3 000 000 kr. Banken kräver en inteckning som säkerhet.
• Du behöver ytterligare 400 000 kr för en renovering. En ny inteckning tas ut för detta belopp.
• Vid en försäljning av bostaden för 3 200 000 kr skulle banken med första pantbrev få betalt först, och eventuellt lån utöver detta kan innebära en förlust för långivaren.
• Om huset säljs till ett högre belopp än det finns skulder i huset får ägaren behålla överskottet.

Ett räkneexempel

Låt oss säga att det på den fastighet du önskar köpa finns uttagna pantbrev om 500 000 kr och du skall låna 1 000 000 kr, så blir pantbrevskostnaden 2% x 500 000 kr = 10 000 kr samt 375 kr i expeditionsavgift. Pantbrev tas inte ut vid köp av bostadsrätt.

Om du istället köper en bostadsrätt måste föreningen notera att banken har rätt till bostaden vid en exekutiv auktion på motsvarande sätt som ovan. Att köpa en bostadsrätt innebär således att ni undgår initiala kostnader såsom pantbrevskostnad och lagfartskostnad, dock brukar föreningen ta ut en kostnad för medlemsskapsansökan om ca 1 000 kr.

När det kommer till arrenden måste markägaren lämna en säkerhetsöverlåtelse och en markägarförklaring till banken som säkerhet för lånet.

Banken kräver pantbrev som säkerhet för lån

Varje lånad krona inom hypotekslånen (som lån med säkerhet i fastighet kallas, och som därför genererar en lägre ränta) behöver dessa pantbrev. Om det inte finns tillräckligt med pantbrev som täcker lånesumman måste du ta ut nya. För detta tar inskrivningsmyndigheten en kostnad (stämpelskatt) på 2% av det nya pantbrevsbeloppet.

Vad händer med pantbreven när jag betalat av lånet?

När du betalat av dina lån får du tillbaka dina pantbrev och frigör därmed möjligheten att belåna dessa på nytt. Om du betalat av en del av lånet kan du öka på beloppet igen inom säkerhetsutrymmet.

Kan jag låna pengar hos en annan långivare med samma pantbrev?

Ja, om pantbreven inte är bundna till en specifik långivare kan du använda dem för att ta lån hos en annan bank eller långivare.

Hur dödar man pantbrev och inteckningar?

Vad händer om ett fysiskt pantbrev försvinner?

Fysiska pantbrev är ovanliga idag eftersom de flesta pantbrev är digitala och registreras elektroniskt hos Lantmäteriet. Men det finns fortfarande äldre fastigheter där pantbreven är i pappersform. Om ett fysiskt pantbrev kommer bort är det mycket viktigt att det dödas för att förhindra att det hamnar i orätta händer.

Eftersom pantbrev är knutna till fastigheten, inte låntagaren, kan ett borttappat pantbrev innebära en risk, eftersom det kan dyka upp en oregistrerad långivare som kräver tillbaka ett lån. Det här kan skapa problem vid en framtida försäljning eller belåning av fastigheten.

För att döda ett förlorat pantbrev behöver du ansöka om dödning hos Lantmäteriet. Processen är mer omfattande än vid digitala pantbrev eftersom det kräver att ägaren kan styrka att pantbrevet verkligen är förlorat och inte används som säkerhet någon annanstans.

Om du är säker på hur pantbrevet har förlorats kan du ansöka om att döda det och samtidigt ersätta det med ett nytt. På detta sätt behåller du inteckningen i fastigheten och slipper betala stämpelskatt på nytt. Detta är en fördelaktig lösning om du fortfarande vill kunna använda säkerheten men behöver ett nytt pantbrev.

Om du inte vet var pantbrevet är någonstans är det däremot viktigt att du inte bara låter döda själva pantbrevet, utan även inteckningen då det är den som är knuten till eventuella lån! Detta innebär att pantbreven tas bort ur fastighetens inteckningsregister och inte längre kan användas som säkerhet för lån. Om du vill belåna fastigheten behöver du ansöka om nya.

Att döda elektroniska inteckningar är med andra ord ingen smart strategi då de utgör ett värde både för en själv, men också för en ny köpare i framtiden.

Vanliga frågor om pantbrev

Vad är skillnaden mellan pantbrev och lagfart?

Pantbrev är en säkerhet för lån, medan lagfart är ett bevis på vem som äger fastigheten.

Kan jag använda befintliga pantbrev vid ett nytt lån?

Ja, om tidigare pantbrev täcker lånebeloppet kan du använda dem utan att ta ut nya.

Vad händer om fastigheten säljs?

Pantbreven följer med fastigheten och används av den nya ägaren om denne tar lån med fastigheten som säkerhet.

Kan pantbrev användas för andra typer av lån?

Ja, men de är främst kopplade till bolån och fastighetskrediter.

Hur vet jag hur mycket pantbrev som finns på en fastighet?

Du kan begära ett utdrag från Lantmäteriet för att se befintliga pantbrev och deras belopp.

Genom att förstå hur pantbrev fungerar kan du planera din bostadsfinansiering bättre och undvika onödiga avgifter.

Bilderna är tagna av Jessika Nilsson.

/Jessika